法拍屋心得、銀拍屋、法拍屋陷阱在PTT/mobile01評價與討論，在ptt社群跟網路上大家這樣說

看到有人在聊法拍屋

小弟也來聊聊處理法拍屋的心得和經驗吧

: 小弟也是最近剛買法拍屋
: 心得與您分享
: <可以買本第一次法拍就上手這類的書來看>
: 我雖然有買，但最後每一個環節還是都現場問
: 只是有時候有看有安心而已...XD

這類的書其實看看就好

想要對法拍流程有深入的了解

恐怕還是要多跑法院、多問懂的人

不過這些書對於不熟悉法拍流程的人

還是能夠給予一些基本的概念的

當然 那些寫書的人對於某些細節是不會太寫太深入、清楚的

: ※ 引述《jadishcat (菜喵)》之銘言：
: : 我真的是大外行，
: : 最近看到好幾間房子拋出法拍訊息，和家人討論的結果，
: : 他們認為:
: : 1.不能看屋況，後果自負。
: : 2.遇到不願意搬走的原屋主，故意損毀房子(聽過故意灌水泥的)。
: 前兩點很簡單
: 一開始就直接抓好全部翻新的工程款
: 不管他怎麼弄~最後頂多就全部重做啦！

要標法拍屋就是要勤走

如果要了解法拍屋的格局和屋況

可以考慮的做法是去拜訪那間法拍屋的左鄰右舍

若鄰居願意讓你進去看他自己的房子 就可以大致了解法拍屋的格屋

而鄰居有時候對於法拍屋的屋況也會有所了解

甚至可以去問問大樓的管理員 有時候也會有所收穫

反正就是要多跑多問啦

至於故意毀損房屋的 被判刑的案例也不在少數

就小弟自己處理過的案子 倒沒遇過有原屋主這樣搞的

比較常見的就是會跟拍定人要"搬遷補償費" 呵

: : 3.法拍是不吉利的事。感覺房子對住進去的人帶來不好的運勢。
: : 但是法拍屋的價格又低於市價，讓人躍躍欲試。想請問版上有人順利買過法拍屋嗎？我可
: : 以找誰諮詢呢？
: 低於市價？
: 其實不太一定
: 法拍常給人低於行情的迷思
: 依我拍的經驗
: 常常第一拍超過行情
: 第二拍差不多行情...有時候還是會略高於行情
: 第三拍略低於行情
: 如果有機會低於行情買到，當然是最好
: 但常常令人難以理解的是
: 有時候第三拍，最後還會拍到超過第二拍的底價
: 也就是好不容易底價低於行情
: 還是會有個神ㄆㄢˊ人ㄗ˙出了個神奇的高價買走
: 還履見不鮮
: 所以在此前我標了七八次，都沒中...
: 因為就是遇到這麼多盤子亂出一通
: 甚至拍到懷疑是不是我眼光有問題，難道是我把寶物當糞土？
: 最後好不容易標了一個很少人碰的優先承買權，才不小心標到
: -----------
: 這過程很多~有機會另開詳述
: -----------

法拍屋是否會低於市價 要看地區、房屋類型及進行的程序而定

也許H大是在都會區標法拍屋 才會有這樣的感覺

就小弟處理過的法拍屋 有些在偏遠地區的

拍了好幾"輪"都賣不掉的一大堆

至於第三拍的拍定價格高於第二拍底價的

可能有幾種情形

第一種就是如H大所說 遇到非常率性的投標人

很難預測什麼時候會出現這樣的人

比較熱門的區域就比較容易出現這樣的人

小弟曾經遇過一個情形

就是最高標有二個人

一個一看就知道是投資客（因為看過好幾次了）

一個則像是要買來自住的

法院人員就請他們二位到前面　詢問他們有沒有人要加價

然後他們二個就開始競標

到最後那個自住客一口氣加了二十萬上去
（這中間他們二個人已經加了數次了 而且這件是在比較南部的縣市）

場下就傳來一陣驚呼　"神經病"、"沒那種行情啦"的聲音此起彼落

投資客一聽到馬上就說他不加了

最後當然就由自住客得標

那個案子是二拍 拍定價就真的比一拍高一點點

第二種是債務人的親友來幫忙處理的

為了確保自己能得標 別人不會得標

避免債務人被趕出去

所以刻意提高投標金額 超出前次拍賣的底價

第三種是債權人自己來投的 這種很多是資產管理公司

手上有金額極高的第一順位債權 但實際購入債權的金額(成本)不算太高

像這種的資產管理公司

若評估法拍屋標下來之後

再轉賣出去的價格高於當初購入該筆債權的成本

就很有可能在債權金額的範圍內出價搶標

反正只要先繳少許的保證金 其餘的拍賣價金可以用債權抵繳

而且由於他們是第一順位債權人

他們繳的保證金扣掉執行費和稅賦(房屋稅、地價稅、土地增值稅等)之後

其餘的還是會發還給他們

小弟曾經遇過一個案例 是一個爛尾樓

全部幾百戶建物都還沒蓋好 建商就倒了

有一個投資開發公司手上有十幾億的債權（都是第一順位）

法院將全部的土地及建物一起拍賣　　第一拍底價八億多

那家投資開發公司在第一拍以九億多得標

而全部的投標人也就只有那家公司

聽說他們是打算標下來之後 要再投入資金把建物蓋完出售

後來究竟如何發展 由於小弟沒有繼續FOLLOW 所以就不曉得了

至於其他三拍拍定價格高於二拍底價的可能性 小弟一時想不到

等想到再為大家補充吧

: 其實我想表達的是
: 法拍要便宜，還真的不太容易
: 不點交的新手不建議碰
: 點交的又一堆人搶
: 而如果只拍到便宜一點點~
: 但所承擔之風險卻大於得到之利益
: 其實還是不划算的
: 法拍資訊都是公開透明
: 放在網路上都好長一段時間
: 有很多時間給很多人去慢慢評估，慢慢想
: 或是給代標公司去操作買方拉高價格等等....
: 都有可能因為太多人搶，造成你不容易買到便宜
: 為什麼？
: 你以為你自己認知的行情一坪30，別人也會一樣的認知嗎？
: 有些人搞不好就覺得32才是行情
: 所以他可以出的價硬生生多你一坪兩萬
: 這要怎麼搶？
: 不如培養好仲介
: 如果有好價格
: 他第一手報給你
: 在別人還來不及知道訊息之前
: 就把他成交掉
: 這才容易找到真正的便宜！
: 因此法拍我都用一種抽股票的概念
: 挑好物件，決定好價格
: 就給他出個底價+一點點
: 拍到就當作抽到股票，賺了
: 拍不到也沒關係，至少不會當盤子
: -----------------------------
: 另外
: 給沒拍過的建議
: 就是直接多跑幾趟法院
: 有問題就直接問法院人員
: 標單要怎麼寫阿~
: 銀行保證金要怎麼開阿~
: 如果請代理人要帶什麼，如何授權等等
: 其實不困難，法院的人也會熱心指導
: 我標了好幾次
: 最後發現常常來標的
: 都是同樣幾個人
: (代標公司居多)
: 後來也跟代標公司變成朋友
: 有問題也可以問他們
: 程序上的問題
: 他們也會樂意說明的
: 而一些眉眉角角，有時候聊得來也會說
: 但一樣...參考用...不見得全盤採納
: ----------
: 還有
: 即使是點交的案子
: 有時候產權的取得還是會拖很久
: 除了法院的作業程序本來就慢外
: (就一群樹懶嘛...)

如果你了解法院手上究竟有多少案件在處理

你可能就不會認為他們是樹獺了

另外 所有權的取得是很快的

你只要繳足拍賣價金 法院會很快就發給你"權利移轉證書"

然後你就可以拿"權利移轉證書"去地政事務所辦理所有權移轉登記了

至於要真正占有你拍定的那間法拍屋 可能就會比較耗時一點

如果是空屋 那很好處理

如果遇到原屋主還住在裡面的 有時候要付一點"搬遷補償費"

小弟處理過的案件 大概是三萬元到八萬元不等

當然 若是遇到原屋主明理好講話的

也是有遇過不用付任何錢 原屋主就自行搬走的

: 還有點交不見得一次交得過
: 正常有點交的案子
: 也有過點交三四次的
: 每一次都要透過法院，一次一個月，三四次又過三四個月了

如上所述 點交的房屋要碰運氣

如果是空屋 點交一次就結束了

若是遇到很番的原屋主 我有遇過點交點了六次才處理好的

甚至有一次遇到一對老夫妻

抱著瓦斯桶坐房子前面 手上還拿著打火機

說要與房子共存亡的

有空再和大家分享那個案例

: 如果要快
: 就要學著去和原住戶談判
: 正常來講點交案子比較不會有海蟑螂
: 或是說比較好解決
: 但原住戶有時候沒錢搬家
: 還是會有開口討錢的時候
: 我拍到這個
: 他也是一開口就要十萬
: 我跟他說這有點交，我沒必要給你
: 他也只回，我不懂什麼點交不點交，反正不給我就沒錢搬
: 沒錢搬就繼續住這樣
: 後來還是花錢消災，只是最後殺到兩萬五就是
: 總之我覺得法拍很好玩啦
: 而且新手只要用心研究，不難上手
: 但能不能買到便宜是運氣
: 當作多一個找房子的管道還可以囉~
: 想到什麼就打什麼
: 有點亂七八糟~
: 純粹心得分享
: 如果要找便宜案子
: 真的還是多請仲介喝飲料聊天比較實在！

要能和原屋主談判 也要原屋主還住在那間法拍屋裡面

若是遇到原屋主欠債跑路的 你想談也沒得談

那大家可能會想 原屋主不在不是比較好點交??

原則上是這樣沒錯

但若遇到原屋主給你留下一大堆垃圾或雜物、衣服、鞋子之類

在點交完後還有會一些程序要處理

小弟曾經遇過原屋主跑路 屋子裡面留了二個祖先牌位的

至於後來怎麼處理的 小弟之前曾在板上分享過

在此就不贅述了

小弟是拉里拉雜寫一堆 想到什麼就寫什麼

但法拍屋的眉角很多

建議對這塊不夠熟的 還是別輕易嘗試比較好

因為...魔鬼總是藏在細節裡啊

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看多看空 存乎一心 下好離手 盈虧自負

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推 seeback: 推法拍王 04/12 02:11
推 MrEric: 推 q135 好文 被盜帳號? 04/12 02:13
推 sanshin: 推 04/12 07:43
推 moumoumou: 法拍王 04/12 07:46
推 Des1213: 不錯的心得 04/12 07:55
推 peterliam: 推 04/12 08:21
推 curlcat: 推 04/12 08:23
推 HSTim: 好文 ~ 我最近買這間雖然順利點交 但光清他一堆垃圾就花了 04/12 09:28
→ HSTim: 10來萬了...真的多到誇張 04/12 09:28
推 abyssa1: 有些租約即將到期案件會二拍不點交 三拍點交 拍定價高於 04/12 09:47
→ abyssa1: 二拍底價 04/12 09:47
→ abyssa1: 這種其實是要等點交 因此前一拍不標非價格問題 04/12 09:48
推 seeGG: 推 04/12 10:07
推 DevCPP: 可是你那篇神主牌的在房版已經不見了QQ 04/12 16:52
→ q135q135: 因為那篇都沒人回應 所以我就把它刪掉了 哈 04/12 18:23
推 QQ5566: 猛 04/12 18:37
推 zeroize: 學到不少 推! 04/14 09:49